Or physique versus immobilier locatif: quel est le meilleur investissement ?

Si le nombre de propriétaires en France est bien connu (65% début 2017 selon Eurostat), il est plus difficile de trouver une source fiable pour connaître le nombre de détenteurs d’or dans l’hexagone. Une étude IPSOS de 2014 estimait que le cumul du métal jaune dans le bas de laine des français atteignait les 3 000 tonnes, soit un montant plus important que les réserves inscrites au bilan de la Banque de France. C’est bien la preuve que l’or, comme l’immobilier, sont des valeurs sûres aux yeux de nos compatriotes. Nous allons passer en revue les processus d’achat, d’opération et de vente de ces 2 valeurs patrimoniales en indiquant les principales contraintes et les frais à prévoir. Nous terminerons en donnant notre point de vue sur le meilleur investissement entre or physique et immobilier locatif.

Comparaison des procédures d’achat entre or et immobilier

Acheter un bien immobilier n’est pas une chose facile. Mieux vaut ne pas se tromper sur la nature du bien, sur sa qualité de construction, sur son emplacement géographique, … sous peine de rencontrer des difficultés lors de la revente avec un risque de faible rendement, voire de dépréciation.

A contrario, acheter une barre d’or physique ou des lots de pièces de métaux précieux ne présente aucune difficulté, à condition toutefois de s’en tenir à des produits d’investissement (tels que ceux proposés par les courtiers de notre panel) et à éviter les produits numismatiques, plus fragiles et sujets à négociation lors d’une revente. Pour une raffinerie donnée (Valcambi, PAMP, Heraeus,…), vous obtiendrez la même qualité de produit quel que soit le lieu d’acquisition de votre or : France, Suisse, Etats-Unis, Canada, Singapour…

Si l’on compare le nombre d’intermédiaires nécessaires pour une acquisition, là non plus, il n’y a pas photo. Pour devenir propriétaire d’une maison, d’un appartement ou d’un simple garage vous devrez vous mettre en relation avec pléthore d’intervenants : des agents immobiliers, un ou deux notaires, un banquier et un ou plusieurs experts techniques pour évaluer la qualité de votre futur bien. Par contre, pour passer commande de lingots sur Internet, vous n’aurez qu’à interagir avec un seul acteur : le broker que vous aurez choisi.

En ce qui concerne les délais d’acquisition, là aussi, le métal jaune remporte la palme d’or. En un clic de souris vous voilà propriétaire d’un stock de pièces ou de lingots…alors que l’acquisition d’un bien immobilier peut prendre, au bas mot, plusieurs mois.

Frais d’acquisition de l’or et la pierre : qui est le plus cher ?

Les frais d’agence immobilière sont négociables et sont généralement compris dans une fourchette qui s’échelonne de 4 à 8%. Les frais de notaire (non négociables) dépendent quant à eux de la nature de votre acquisition : si vous achetez dans l’ancien vous devrez vous acquitter de 7% du prix du bien, alors que ce taux est réduit à un maximum de 3% dans le neuf. La fourchette de frais à prévoir pour devenir propriétaire d’un bien immobilier est donc comprise entre 7% et 15%, sans compter les frais bancaires liés à un éventuel emprunt.

En ce qui concerne le métal jaune, les frais varient selon les brokers et les quantités acquises, mais sont généralement compris dans une plage de 0,5% à 3,5% et, comme pour l’immobilier, il n’y a pas de TVA à payer.

Notre conseil : si vous souhaitez acquérir plus de 100 000€ de métaux précieux, n’hésitez pas à négocier ces frais, quel que soit le montant ‘officiel’ affiché sur les sites des courtiers en ligne.

Frais de garde de l’or versus coût d’entretien d’un bien immobilier

C’est bien beau d’acheter un bien, mais encore faut-il le garder en ‘bon’ état pour avoir un espoir de le revendre facilement en cas de crise, et si possible, avec une plus-value.

Pour l’or c’est assez facile. Vous gardez vos lingots ou pièces sous scellés pour être sûr de ne pas fragiliser vos produits et les exposer à une décote lors de la revente. Si vous les stockez à votre domicile (mais nous ne vous le conseillons pas), les frais de garde peuvent être nuls à condition bien entendu de disposer d’un coffre-fort … ou d’un bas de laine bien caché !

Si vous décidez de les garder chez un professionnel du gardiennage des métaux précieux (ce que nous recommandons), vous devrez vous acquitter de frais de garde payables généralement à l’année.

Pour une possession en pleine propriété des produits, les frais de garde varient de 0,95% à 1,5% selon les objets achetés et les quantités. Dans le cas de courtiers qui mutualisent l’achat de barres professionnelles (comme BullionVault), les frais peuvent descendre à 0,12% annuels.

Pour ce qui est de l’immobilier, les frais d’entretien sont bien plus élevés et surtout beaucoup plus imprévisibles. Concernant les frais fixes, il y a pour l’essentiel la taxe foncière et les frais de copropriété. On estime ces frais d’entretien de 1 à 2% de la valeur du bien immobilier. Mais ces frais peuvent facilement exploser si vous avez de gros travaux de réparation à entreprendre. De plus, il y a toujours le risque de tomber sur des locataires indélicats.

Est-il plus facile de vendre des métaux précieux ou un bien immobilier ?

Vendre son or et presque aussi facile que l’acheter, surtout si vous avez confié la garde de celui-ci à un professionnel. Dans ce cas, tout se passe en ligne et vous disposez du montant de la vente sur votre compte bancaire (cours de l’or moins frais de vente) sous quelques jours ouvrés. Dans le cas où vous auriez décidé de stocker vos métaux précieux à votre domicile, le processus sera un peu plus long puisque vous devrez trouver un acquéreur, puis négocier le prix.

Mais ces délais sont ridiculement faibles au regard du temps nécessaire à la vente d’un bien immobilier. Pour cette vente, vous aurez affaire aux mêmes intervenants que lors de l’achat auxquels vont s’ajouter les professionnels habilités à délivrer les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, gaz, électricité, DPE, Loi Carrez, Termites, Assainissement…). Toute la difficulté va consister à trouver un acquéreur solvable disposé à payer le prix que vous souhaitez. De plus, si cette transaction a lieu dans des périodes difficiles, voire dramatiques (crise économique, crash boursier…) vous aurez du mal à finaliser une transaction sous un délai raisonnable.

Frais de vente d’un bien immobilier versus frais de vente d’or physique.

Pour vendre une villa ou un appartement vous devrez, comme à l’achat, prévoir des frais d’agence compris entre 5 et 10%. S’il n’y a pas de frais de notaire (à la charge de l’acquéreur), vous aurez néanmoins à régler les frais de diagnostics et solder les charges de copropriété. Mais la facture peut vite grimper pour d’éventuels frais de main levée d’hypothèque (si vous n’avez pas fini de rembourser votre emprunt à la date de la vente) et surtout pour un impôt sur la plus-value (27%) si vous vendez votre bien avant 15 ans. A tout cela peut s’ajouter la TVA immobilière si vous vendez du neuf avant 5 ans (19,6% réduit à 5,5% en cas d’acquisition d’un logement social). La fourchette de frais à prévoir pour la vente est donc beaucoup plus ouverte que lors de l’achat, sauf si vous décidez de céder votre bien immobilier au-delà de 15 ans (exonération des plus-value immobilières).

Pour la cession de vos lingots ou pièces c’est beaucoup plus simple. SI ceux-ci sont restés chez un professionnel du stockage vous n’aurez à régler que les frais de vente (0,8% à 1% selon les brokers). Pour la fiscalité vous aurez 2 possibilités :

– soit un prélèvement forfaitaire sur le montant de la vente (Taxe sur les Métaux Précieux à 11,5%)

– soit une taxe sur la plus-value issue de la vente (Taxe sur les Plus-Values réelles à 36,2%)

A noter que cette dernière taxe est soumise à un abattement de 5% à partir de 3 ans de détention, et conduit à une exonération totale dès 22 ans de détention.

Qui a le meilleur rendement sur 20 ans : l’or ou la pierre ?

Si l’on se réfère à l’indice Notaires–Insee les prix de l’immobilier ont progressé de 153% (*) en France sur 20 ans (fin 2018 versus début 1999). Sur le même intervalle de temps, l’or s’est apprécié de 350%, soit une performance qui est plus du double de celle de la pierre.

Note (*) : Pour le rendement de l’immobilier il s’agit d’une moyenne avec de grandes disparités entre les grandes villes et la province. Toujours sur la même période (1999-2018), si l’’on regarde le seul rendement sur Paris, il a été de 308%, soit une performance qui reste en deçà de celle de l’or (350%).

Conclusion : Qui est le gagnant entre l’or et l’immobilier locatif ?

Que ce soit sur les conditions d’acquisition et de revente, sur les divers frais (achat, opération, vente) et sur les rendements à long terme (20 ans), l’or est plus intéressant que la pierre. Mais, selon nous, l’avantage le plus significatif du métal jaune réside dans sa capacité à être acquis ou cédé en petites quantités. En cas de crise, il vous sera en effet infiniment plus facile de négocier un Napoléon ou une pièce d’or de 1 once (1 869€ début 2024) que la vente d’un bien immobilier locatif, comme un appartement pour étudiant ou un simple garage.